STJ limita retenção em distratos imobiliários a 25% – impacto para empresas e consumidores

Visão Geral da Decisão

No último mês, uma decisão histórica do STJ trouxe novo equilíbrio às relações entre compradores de imóveis na planta e construtoras. A Corte definiu que, em casos de distrato (rescisão de contrato de compra e venda de imóvel), a retenção máxima de valores pela incorporadora não pode exceder 25% do total pago pelo comprador, garantindo devolução mínima de 75%, com restituição imediata do montante, e não apenas ao término da obra[1]. Em outras palavras, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) prevalece sobre a chamada Lei dos Distratos (Lei 13.786/2018) sempre que a relação for de consumo, impedindo perdas excessivas ao cliente. Essa decisão, firmada pela 3ª Turma do STJ em outubro de 2025, vem sendo saudada como uma vitória importante para os compradores e um marco de proteção contratual no Direito Imobiliário de consumo[1].

Contexto e Mudança de Entendimento

Antes desse julgamento, muitas construtoras aplicavam penalidades elevadas em caso de desistência: retenções de 30%, 50% ou até mais, muitas vezes devolvendo o restante somente após a conclusão do projeto. A Lei dos Distratos, de 2018, permitia percentuais altos (até 50% em certos casos de patrimônio de afetação) e devolução parcelada ao final da obra. Isso gerava desequilíbrio contratual e debates acalorados entre a segurança das empresas e os direitos do consumidor. Agora, o STJ “virou o jogo em favor do consumidor”[2][3], ao reinterpretar a lei à luz do CDC. Ficou claro que nenhuma cláusula pode impor perda exorbitante ao comprador – todas as multas e taxas, somadas, estão limitadas a 25% do valor pago[4]. Além disso, cláusulas que previam devolução apenas no fim da obra foram consideradas abusivas, devendo a restituição ocorrer de imediato e em parcela única[3] (conforme a Súmula 543 do STJ, já existente sobre o tema). Essa mudança de entendimento alinha o mercado imobiliário com princípios de boa-fé e proporcionalidade, dando concretude prática à proteção do consumidor prevista na legislação.

Impactos Práticos e Desdobramentos

A decisão tem efeitos diretos no meio empresarial brasileiro, especialmente no setor de incorporação imobiliária:

• Mais segurança para o comprador: O cliente que desistir da compra, muitas vezes por motivos de força maior (desemprego, mudança de planos, etc.), agora tem a garantia de reaver pelo menos 75% do que pagou, e com rapidez. Isso diminui o medo de perder grandes somas em distratos e pode estimular a confiança para investir em imóveis na planta, sabendo que há um “airbag” financeiro em caso de desistência[5][6]. Menos compradores se sentirão lesados, o que a longo prazo reduz conflitos judiciais e melhora a imagem do mercado.
• Adaptação das construtoras: Por outro lado, incorporadoras e construtoras precisarão se adequar. Empresas que antes contavam com retenções altas (às vezes metade ou mais do valor) para cobrir despesas e riscos terão de rever seu planejamento. Haverá maior rigor na gestão de caixa, já que em caso de distrato será necessário devolver 75% dos valores rapidamente[5]. O setor pode adotar mais cautela nos novos lançamentos, prevendo garantias adicionais ou modelos de negócio mais conservadores, pois o risco de desistências agora pesa mais no fluxo de caixa[6]. Em alguns projetos, é possível que haja ajuste no preço dos imóveis ou nas condições de venda, para equilibrar esse novo cenário de risco.
• Revisão de contratos e práticas: Advogados recomendam uma revisão imediata dos modelos contratuais Cláusulas de distrato precisam estar em conformidade com o entendimento do STJ, sob pena de serem consideradas nulas ou gerarem passivos judiciais. Contratos estipulando retenções acima de 25% ou devolução apenas no fim da obra agora apresentam alto risco jurídico[7]. Portanto, as empresas devem adequar seus contratos para refletir o limite de 25%, estabelecer prazos curtos de devolução e abolir qualquer penalidade excessiva. Transparência passa a ser palavra de ordem: é importante detalhar claramente eventuais taxas (como taxa de fruição, corretagem, multas) e assegurar que nenhuma levará o consumidor a perdas desproporcionais. Essa postura proativa na revisão contratual, além de evitar litígios, demonstra boa-fé e pode se tornar um diferencial competitivo, atraindo clientes pela confiança.
• Equilíbrio e planejamento: Para o mercado como um todo, a medida traz um necessário equilíbrio. A liberdade de contratar continua, mas encontra limite na dignidade do consumidor e no equilíbrio econômico do contrato. Especialistas ressaltam que isso não deve ser visto como incentivo à desistência irresponsável, mas sim como correção de distorções[8][9]. O comprador continua tendo o dever de planejamento e responsabilidade ao entrar no negócio, e o empreendedor deve planejar empreendimentos com estrutura financeira sólida. Em médio prazo, espera-se uma estabilização: contratos mais justos podem diminuir a judicialização e fortalecer a previsibilidade no setor[8]. Empresas que já atuavam de forma equilibrada se adaptarão facilmente, enquanto aquelas acostumadas a retenções abusivas precisarão reavaliar estratégias[10]. No fim do dia, um mercado imobiliário saudável depende de confiança mútua – e a decisão do STJ busca exatamente fomentar essa confiança, ao garantir justiça nas regras do jogo.

Conclusão Cordial

Em resumo, a recente decisão do STJ representa um divisor de águas nas relações entre empresas do mercado imobiliário e consumidores. Com linguagem simples, podemos dizer: agora é lei (jurisprudencial) que quem compra um imóvel tem proteção contra perder quase tudo que investiu se o negócio não der certo. Para os empresários do ramo imobiliário, fica o recado de que é hora de se ajustar e inovar na gestão de riscos, adotando contratos mais equilibrados e estratégias financeiras responsáveis para lidar com distratos. Já para os advogados e juristas, o caso reforça a importância de estar atento às evoluções jurisprudenciais que impactam diretamente o dia a dia dos negócios – o Direito é dinâmico, e decisões como essa mostram a busca por equilíbrio entre desenvolvimento econômico e justiça nas relações contratuais.

No ambiente corporativo, decisões judiciais como essa evidenciam como compliance contratual e respeito ao consumidor deixam de ser apenas boas práticas e passam a ser indispensáveis. A mudança pode gerar desafios a curto prazo, mas tende a construir um mercado mais sustentável e confiável no longo prazo. Em tempos de incertezas, segurança jurídica é bem-vinda para todos os envolvidos. Vamos acompanhar de perto os próximos capítulos e adaptações do setor a essa nova realidade, sempre torcendo por um cenário em que negócios prosperem com responsabilidade e confiança.

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Fontes: Werberty A. Mariano, “Compra e venda de imóveis: STJ garante devolução mínima de 75% em caso de distrato”,
Migalhas – De Peso, 2 outubro 2025.
Anna França, “Decisão histórica do STJ protege compradores de imóvel na planta; entenda”,
InfoMoney, 08 outubro 2025.
“Decisão do STJ limita retenção em distratos imobiliários”,
GBF Law – Notícias / Publicações e Artigos, 13 outubro 2025.
“STJ inaugura nova era de proteção ao consumidor que pretende rescindir contrato de compra e venda de imóvel”,
JusBrasil Artigos, 14 outubro 2025.
“STJ limita retenção em distrato a 25%: guia completo para construtoras”,
NR Advocacia Imobiliária Blog, 24 outubro 2025.