Texto do novo Código Civil prevê expulsão de condômino antissocial

O Brasil deve em breve estabelecer regras para a possível expulsão do chamado condômino antissocial – proprietário ou locatário cujo comportamento ultrapassa os limites do aceitável, tornando praticamente inviável a convivência. Essa questão está contemplada no anteprojeto de reforma do Código Civil e em três projetos de lei atualmente em análise no Congresso Nacional.

Atualmente, embora a pena de expulsão não esteja expressamente prevista em lei, a Justiça tem admitido, em casos excepcionais, a sua aplicação contra condôminos antissociais. No entanto, o artigo 1.337 do Código Civil apenas prevê multas, que podem chegar a até dez vezes o valor do condomínio, para situações de incompatibilidade de convivência com os demais moradores.

No anteprojeto do novo Código Civil em discussão, o artigo 1.337 não apenas permite a expulsão do condômino antissocial, mas também introduz outras inovações. Em diversos países, como Argentina, Espanha, Alemanha, Suíça, México e Guatemala, a possibilidade de aplicação dessa penalidade já está prevista em lei.

O anteprojeto propõe uma redução do quórum necessário em assembleia de condomínio para a aprovação de penalidades anteriores à expulsão. Atualmente, o Código Civil estabelece três quartos do total de condôminos, enquanto a proposta reduz esse quórum para dois terços dos presentes em assembleia, tanto para a aplicação de multa equivalente a cinco taxas condominiais quanto para a de dez, em caso de reincidência. Além disso, o anteprojeto estende essas penalidades ao devedor contumaz.

A expulsão do condômino antissocial é detalhada no parágrafo 3º, estabelecendo também o quórum de dois terços para a deliberação, em assembleia, sobre a possibilidade de ajuizamento de ação judicial com esse propósito. O parágrafo 4º prevê a possibilidade de retorno do condômino antissocial, com o mesmo quórum, e o texto ainda aborda a exclusão de apenas um morador da unidade, se ele for considerado o problema.

Os três projetos de lei em tramitação no Congresso abordam de forma breve a questão da expulsão, principalmente o quórum mínimo para o ajuizamento de ação contra o condômino antissocial. Por exemplo, o PL nº 1448, de 2022, propõe um quórum de quatro quintos (80%). Esses projetos ainda aguardam análise pela Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania (CCJ).

Embora o tema ainda não esteja formalmente regulamentado, já existem decisões judiciais que admitem, em casos excepcionais, a expulsão do condômino antissocial. Por exemplo, em São Paulo, a 35ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça manteve sentença que determinou a saída de um casal de médicos de um condomínio em Perdizes, devido a comportamento agressivo e antissocial. Esses exemplos mostram como a questão da convivência condominial está sendo tratada tanto legislativa quanto judicialmente no país.